なぜ「相続税対策に賃貸住宅が有効」なの?

更地に賃貸住宅を建てることによって、土地の相続評価額を低くできるからです。金融資産をお持ちであれば、不動産(賃貸住宅)に変えることが有効な相続税対策になります。

土地建物の評価額が時価の1/2に圧縮される

相続税の対象となる財産の課税評価は、財産の種類によって変わります。現金であれば額面そのまま、預貯金なら預金残高に税引き後の利子を加えた金額、上場株式なら課税時期の終値という具合です。これらの金融資産の場合は、比較的わかりやすいでしょう。

しかし、不動産の課税価格は、少し複雑です。実際にマーケットで取り引きされている価格(=時価)とは違い、利用状況に応じて定められた相続税評価額がベースになります。一般に、相続税評価額は時価よりも低いため、このギャップを活かすことで節税につながるわけです。

不動産の評価方法

【土地】
  自用地 貸家建付地
評価方法 路線価(または倍率方式) 時用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)
時価に対する割合 8割程度 6~7割

※土地の時価は公示地価の水準とする

【建物】
  家屋(自用) 貸家
評価方法 固定資産税評価額 家屋の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
時価に対する割合 5~6割程度 3~4割

たとえば、市街地にある土地の相続税評価額は、公示地価の8割に相当する路線価で決まります。(公示地価も、現実にはマーケットの実勢価格とは一致しませんが、おおむね等しいものとします)。路線価は、道路に面した敷地の1m2当たりの単価のこと。道路網の整備されていない地域の土地は、公示地価の7割相当の固定資産税評価額を基に一定の倍率をかけて計算されます。つまり、土地であれば時価よりも常に低く評価されるわけです。さらに、その土地にアパートや賃貸マンションなどを建てると「貸家貸付地」と評価されて、2割前後下がります。元々の時価に比べると6~7割の水準です。

建物は固定資産税評価額で決まります。固定資産税評価額は、実際の建築費(=建物の時価)より4~5割低い水準です。また、自宅の場合は、「固定資産税評価額=相続税評価額」ですが、賃貸住宅の場合は自宅よりも3割低い「貸家」評価となります。その結果、建物の相続税評価額も、元々の時価に比べて3~4割程度の水準に下がるのです。土地と建物の合計で時価が100だとすると、賃貸住宅の相続税評価額は50前後になります。

相続税評価額の圧縮効果

相続税評価額の圧縮効果

また、土地を所有している限り固定資産税が毎年かかりますが、住宅が建っている土地は更地の1/6(1戸当たり200m2まで)になる特例があります。保有時の税負担を減らす意味でも、未利用地に賃貸住宅を建てることは、土地有効活用としての効果が高いといえます。

債務控除でさらに評価が下がる

現金やすぐに換金できる金融資産が少ない場合には、借入金で賃貸住宅を建てることによって、相続税対策を行うことが可能です。借入金は、相続税の評価上はマイナスの財産となり、プラスの財産から差し引くことができます。これが「債務控除」です。

たとえば、評価額5000万円の更地があるとします。そこに5000万円の借入金でアパートを建てたとしましょう。土地の評価額は「貸家建付地」で約4000万円に下がります。建物は時価5000万円ですが、評価額は3000万円、さらに貸家評価で3割減の2100万円。土地と建物を合わせた評価額は6100万円です。そこから5000万円の債務控除をすると1000万円となり、当初の5分の1に圧縮します。

ただし、過度な借金は返済リスクにつながりますから、無理のない安全な資金計画を立てることが大切です。