賃貸経営を始めるまでのプロセスは?

検討開始から、見積もり・契約・着工・竣工など10以上のステップで進みます。
土地の状況や、建物の種類によって、全体のスケジュールが異なります。

遊休地の活用や老朽化したアパートの建て替えなど、賃貸住宅を建設することを検討し始めてから、実際に賃貸経営をスタートするまでの主な流れは下表の通りです。総戸数10戸の2階建てアパートくらいの規模であれば、全体で10ヶ月から1年程度が目安といえるでしょう。

ただ、土地の現状や建物の構造によってスケジュールは変わってきます。おおまかに、工事請負契約を境目に前半と後半で分けて考えるとわかりやすいかもしれません。

前半は「更地に新築する」か「建て替え」か、「建築会社が決まっている」か「不動産コンサルタントへの相談から始まる」か、などによって変わってきます。企画型のプランを持つ住宅メーカーに依頼して更地に新築する場合は、最短で2~3カ月で契約まで進むこともあります。不動産コンサルタントへの相談、設計事務所への依頼・設計、建築会社の選定などを経る場合は、5~6カ月かかるかもしれません。

また、建て替えの場合は、既存の入居者への立ち退き交渉から解体までを並行して進めなければなりません。スムーズに行って半年、交渉が難航して訴訟になると1年以上かかるおそれもあります。

後半の契約から賃貸契約スタートまでは、何を建てるかによって変わります。木造やプレハブ造の小規模なアパートであれば、3~4カ月。鉄筋コンクリート造のマンションになると、「階数×1カ月+3~5カ月」というイメージです。

入居者募集時期を見据えたスケジュール調整も大切

賃貸住宅の場合は、前述の段取りに加えて、いつから入居者を募集できるかというスケジュールも大切です。募集開始は、住み替えシーズンとなる2~3月の約2カ月前に狙いを定めるのが理想的でしょう。そのため、小規模なアパートで翌年の住み替えシーズンに合わせるには、少なくとも前年の2~3月頃から検討を始めないと間に合わないわけです。

経済情勢や地域によっては、建築ラッシュの時期に重なり、工事請負契約から着工までの期間が延びてしまう可能性もあります。なるべく余裕を持ってスケジュールを組むことが大切です。

検討開始から事業開始までのダンドリ例

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